Najlepszym sposobem na uniknięcie problemów jest takie skonstruowanie umowy przedwstępnej, które w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank, jednoznacznie przewiduje zwrot wpłaconych pieniędzy.

Gdy umowa przedwstępna nie zawiera w/w postanowienia, a kupujący wpłacił sprzedającemu zaliczkę, to odzyskanie pieniędzy nadal jest w pełni możliwe. Zaliczka jest bowiem zapłatą części ceny i nie pełni funkcji odszkodowawczej. W przypadku gdy umowa przyrzeczona (=umowa sprzedaży) nie zostaje podpisana – nieważne z jakich przyczyn – zaliczka podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne (art. 410 kodeksu cywilnego) i nie może być zatrzymana jako wyrównanie szkody z tytułu niezawarcia umowy.

Sytuacja komplikuje się, gdy umowa przedwstępna przewiduje obowiązek wpłaty zadatku. Zgodnie z art. 394 §1 kodeksu cywilnego, gdy kupujący nie wykona umowy przedwstępnej (tj. nie podpisze umowy sprzedaży), to sprzedający może odstąpić od umowy przedwstępnej (koniecznie w formie pisemnej) i zachować zadatek.

Zadatek musi jednak zostać zwrócony kupującemu, gdy:

• umowa przedwstępna zostanie rozwiązana (przez obie strony lub sąd),
• umowa jest nieważna,
• obie strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie umowy
• żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za okoliczności niewykonania umowy

W praktyce najczęściej powoływane są okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności np. za działanie osoby trzeciej, zmianę prawa, niemożliwość świadczenia czy działanie siły wyższej. Musi to być zdarzenie leżące poza sferą kontroli stron umowy przedwstępnej. Przykładem takiej sytuacji jest odmowa udzielenia kredytu mimo wcześniejszego wydania promesy lub nieuzyskanie kredytu w związku z istotną zmianą polityki banków np. podwyższenie wysokości wkładu własnego, zaostrzenia ogólnych warunków do uzyskania kredytu.

Podsumowując, kupujący powinien dokonać szczegółowej analizy zawartej przez siebie umowy przedwstępnej, określenia czy wpłacona kwota stanowi zadatek czy zaliczkę oraz  ustalenia przyczyn odmowy udzielenia kredytu przez bank. Kolejnym krokiem jest ustalenie kwestii odpowiedzialności (winy) za nieudzielenie kredytu bankowego. Pamiętać jednak należy, iż wina może być umyślna (np. niedostarczenie wymaganych przez bank dokumentów) lub nieumyślna (np. zła historia BIK, brak wkładu własnego).